NOTE: A Latin American government responded to our 5-part series on house flipping (posts of October 30-November 30, 2012) and asked me to prepare preliminary notes for a real estate law to stop the gathering storm of "fervor especulativo." Inflation, they said, was starting to play havoc with household incomes; middle class and working class families were rapidly being deprived of the opportunity to own their own home.
Free will is always free; it is neither for sale nor exclusive. Such was the case of my response to the South American government. For that matter, what is posted here is never remunerated, and it is for everyone.
With small changes, the notes mentioned above are presented below. For English readers, please see our Nov. 30, 2012 post, "Part 5: The Cure For House Flipping." For further information, consult Taipei, South Korea and Singapore, three of the four Asian Tigers. They have a tax similar to the one advocated here.
Introducción
Creo que América Latina ha padecido suficientemente en carne propia las consecuencias nefastas del “volteo” de casas (house flipping en inglés) y otros bienes inmobiliarios para que no sea necesario elucidarlas aquí. Estas mismas consecuencias formaron parte de mi vivencia en EE.UU. en los años 1970s-1990s.
A los lectores con dudas o quienes quieren un resumen “objetivo”, yo sugiero que busquen via Google en el Internet “Vancouver, speculation” y “Vancouver, house flipping”. (Un artículo representativo se halla aquí(1). En various aspectos, puede que sea esa ciudad canadiense el futuro de muchas ciudades y otras zonas urbanas latinoamericanas, si no se toman medidas preventivas a tiempo.
Debo señalar una contradicción fuertísima: con la caída de cualidad de vida en EE.UU. y Europa Occidental, más extranjeros serán atraídos a América Latina. Por efecto, el volteo de casas y otros bienes inmobiliarios, con sus secuelas altamente perniciosas, aumentará. Esta paradoja, yo la subí al rojo vivo durante 30 años, sin saber cómo resolverla; las curas que se presentaban en aquel entonces fueron peores que la enfermedad.
Ahora sí hay una solución eficaz, justa, saludable.
Como no sé quiénes serán sus lectores, la propuesta siguiente se escribió para todo público.
Propuesta para Un Impuesto Especial a la Plusvalía del “Volteo” –
Compra/Venta a Corto Plazo – de Casas y Otros Bienes Inmobiliarios.
Para comenzar, un postulado político-filosófico subyacente a nuestra propuesta debe hacerse patente.
Aparte remodelaciones y reparaciones (que el volteador de bienes inmobiliarios en el sentido puro no realiza), últimamente el crecimiento de población es la causa del incremento de valores inmobiliarios.
Población = sociedad. De esa suerte surge nuestro postulado: la sociedad merece la mayor parte del incremento de valores inmobiliarios que resulta del volteo.
No hemos empleado la palabra especulación. A nuestro juicio, una característica primordial de especulación es riesgo significativo (vea Apéndice). El alto riesgo motiva al especulador; el aterroriza al volteador. Ese terror explica porque él voltea -- compra y vende tan rápido como posible.
Acabamos de ver el talón de Aquiles del volteador.
* * *
El volteo de bienes inmobiliarios consiste en dos frentes:
(1) El plazo de tiempo. El volteador busca el más corto plazo posible entre compra y venta.
(2) La cantidad de dinero tiene que ser importante. El volteador no se involucrará en un asunto con plusvalía de 100 dólares.
La solución es un impuesto especial, por encima de impuestos vigentes sobre la plusvalía.
El impuesto especial atacaría el volteo sobre ambos frentes.
(1) El corto plazo de tiempo. Si una casa ha pertenecido a mi familia por 30 años -- un largo plazo -- y nosotros la vendemos, ningún volteo tuvo lugar, por consiguiente, no se aplicaría el impuesto especial sobre el volteo. Por el otro lado, si yo compro una casa y la vendo al día siguiente por una plusvalía de $100 000, un volteo ocurrió. Yo debería pagar un impuesto especial y alto, p.ej., el 90% sobre la plusvalía realizada en menos de un año separando compra y venta. En este caso, $90 000 irían al estado, ciudad y/o provincia, es decir, a la sociedad. Yo guardaría $10 000 -- una suma importante por un día de atención.
Un principio básico: más largo el plazo de tiempo entre compra y venta, menos impuesto especial se impondría. Después de un período especificado, el impuesto al volteo desaparecería por completo.
Un ejemplo ilustrativo de plazos de tiempo y sus porcentajes de impuesto correspondientes:
1. Un año/menos entre compra y venta: 90% sobre la plusvalía.
2. 2 años/1 año “ “ “ “ : 75% “ “ “ .
3. 3 años/2 años “ “ “ “ : 50% “ “ “ .
4. 4 años/3 años “ “ “ “ : 25% “ “ “ .
5. Más de 4 años “ “ “ “ : 0% “ “ “ .
Investigaciones de datos estadísticos de compras/ventas actuales y otras experiencias concretas de cada país se requerían para fijar razonablemente las cifras finales(2).
2. La cantidad de dinero. Comencemos por mencionar una injusticia que el mejor intencionado impuesto al volteo podría causar.
Supongamos que un agricultor pobre compra un terreno y muere una semana después. Su familia vende inmediatamente la propiedad para una plusvalía minúscula para pagar sus deudas. Esa familia no debe ser castigada económicamente por los abusos de volteadores.
Así es que propiedades compradas y vendidas a corto plazo por poca plusvalía serían exentas del impuesto al volteo.
¿Qué debe ser el umbral de plusvalía mínima para que el impuesto al volteo se imponga? Una vez más, la cifra final debe ser determinada a base de investigaciones de experiencias concretas y datos estadísticos.
Otra consideración clave acerca de la cantidad de dinero: remodelaciones y reparaciones. Como se mencionó, el volteador en el sentido puro no hace ninguno.
Un ejemplo ilustrativo: Supongamos que dos personas, A y B, independientemente compran casas por $200 000. Cuatro meses más tarde, cada una vende su casa y realiza una plusvalía de $100 000. Si A hizo $40 000 de mejoras de vivienda, y B no hizo ninguna, A debería pagar menos impuesto al volteo.
¿Por qué preocuparse de remodelaciones/reparaciones? ¿Por qué no simplemente dejarlas al comprador?
El aprieto es que el comprador podría ser otro volteador. En ese caso, mejoras de vivienda se postergan una y otra vez, y la propiedad deteriora.
Segundo postulado: la política pública debe fomentar -- no desalentar -- remodelaciones/reparaciones de bienes inmobiliarios. En ese respecto, un impuesto bien elaborado al volteo conllevaría un incentivo poderoso para emprenderlas.
Un impuesto buen elaborado lograría algo más. En la medida en que el volteador hace remodelaciones/reparaciones, el volteador en sí deja de existir. Él se convierte en inversionista.
4. Un impuesto al volteo tendrá que tapar los agujeros que inevitablemente aparecen en leyes afectando enormes sumas de dinero. Un fraude con las fechas legales de venta y/o compra es un ejemplo. Los repartos de lado -- según los documentos jurídicos, alguien vendió una casa sin plusvalía pero el comprador le entregó dinero en efectivo -- es otro.
5. Para que un impuesto al volteo sea eficaz, severas puniciones tienen que ser aplicadas. Las posibilidades cubren la gama de multas y encarcelamiento, hasta la confiscación de la propiedad.
Conclusión
Las leyes y experiencias de otros países deben ser estudiadas a fondo antes de imponer un impuesto al volteo.
Impuestos semejantes al de nuestra propuesta ya se practican en tres países orientales. Un recorrido(3):
“Para prevenir la especulación inmobiliaria y burbujas, varios países imponen impuestos sobre ganancias de ventas inmobiliarias según el plazo de tiempo separando compra y venta. Por ejemplo, el impuesto de Singapur cobra 100% de la diferencia en valores existentes en las fechas de compra y venta en el primer año de transacción; el 50% en el segundo año y el 25% en el tercer año. La República de Corea también aplica tasas impositivas incluyendo el 50% del beneficio de ventas inmobiliarias en el primer año y el 40%entre el primer y el segundo año (para bienes inmobiliarios certificados) o el 70% (para bienes inmobiliarios no certificados). Desde 2007 para prevenir la especulación y burbujas, la República de Corea ha impuesto una tasa impositiva del 50% sobre los beneficios de ventas inmobiliarias para los individuos que tienen dos casas y el 60% para los individuos que poseen tres o más casas o apartamentos.
Taipéi adoptó una ley fijando un impuesto al consumo [excise tax] del 15%de ventas inmobiliarias dentro de un año después de la compra y el 10% dentro de dos años para prevenir la especulación y enfriarse el mercado inmobiliario.”(4) [Mi traducción]
Nuestra propuesta, pues, no es original. No obstante, parece que (i) su identificación de la cantidad de dinero como cualidad intrínseca a la definición de volteo, tanto como (ii) su consideración de remodelaciones/-reparaciones, no se encuentren en los impuestos de Singapur, Corea y Taipéi. (Puede que sea que en países tan “desarrollados” como ellos, el volteo siempre implica una cantidad importante de dinero, por eso una distinción cuantitativa tendría menos significación).
Hasta ahora, no he encontrado en América Latina un impuesto semejante al de nuestra propuesta.
Para concluir:
Me molesta enormemente la falta de datos estadísticos y otras informaciones confiables. Es posible que esta carencia sea innata al volteo; dondequiera que haya fortunas, hay mentiras(5).
Potencialmente, un impuesto especial sobre el volteo tendría dos ramificaciones políticas sumamente favorables:
(1) Beneficiara a las clases media y trabajadora, que con cada día donde se practica el volteo se encuentra menos capaz de comprar una vivienda.
(2) Clausurar una vía principal de lavado de dinero de narcotraficantes.
En ambos casos, es imprescindible señalar que hasta ahora faltan datos concretos.
Apéndice: El "Volteo" en un Marco Económico-Jurídico.
Para nuestra propuesta, que es un proyecto de ley, el término volteo a la postre es inaceptable. No tiene ningún valor jurídico; es argot.
¿En qué consiste nuestra propuesta en términos más precisos?
(1) Se puede considerar el volteo de bienes inmobiliarios como arbitraje(6):
“ARBITRAJE: Transacciones simultáneas en dos o más mercados a fin de obtener un beneficio de una discrepancia de precios entre los dos mercados. El arbitraje puede ser entre mercados separados por la distancia (arbitraje geográfico o espacial), en el tiempo (arbitraje temporal), entre tipos impositivos (arbitraje de impuestos) o entre los componentes estructurales de los activos que se negocian. En su forma más pura, el arbitraje carece de riesgo y no requiere inversión de capital por parte del arbitrajista. Sin embargo, el arbitraje en el mundo real rara vez está exento de riesgo y frecuentemente requiere un capital considerable para infraestructura.”
Parece que el volteo de bienes inmobiliarios latinoamericanos exhibe todos los cuatro elementos: geografía, tiempo, tipos impositivos, y componentes estructurales.
El último es particularmente preocupante…
Presuntamente, los latinoamericanos y norteamericanos pueden provecharse igualmente de discrepancias en precios entre los mercados latinoamericano y estadounidense; la realidad es otra. Para los latinoamericanos hay menos acceso a la demanda en los EE.UU. Debido a barreras lingüísticas y culturales, los latinoamericanos tienen menos contactos e informaciones que los norteamericanos en cuanto a la demanda estadounidense.
Imaginémonos que una casa en Cuenca, Ecuador vale $50,000 en el mercado local. Pero en el mercado estadounidense la misma case vale $150,000. Esta discrepancia no puede durar en el mundo contemporáneo globalizado. En particular, el Internet ha creado una revolución en la distribución de información y la circulación de dinero entre países.
Hay dos maneras en que la discrepancia de precios puede desaparecer:
(i) Un ajuste de precios. Se permite que suban los precios de bienes inmobiliarios latinoamericanos en sus mercados locales. En nuestro ejemplo, la casa Cuencana ahora valdría $150,000 en Ecuador. Esta "solución" es aceptable para los norteamericanos, pero no lo es para los ecuatorianos, quienes tienen menos recursos económicos. Probablemente, dado su nuevo precio, la casa quedaría fuera de alcance del comprador ecuatoriano de la clase media/trabajadora.
Si esta “solución” prevalece -- y tengo la impresión que es lo que está sucediendo actualmente -- los latinoamericanos corren el riesgo de encontrarse marginalizados en sus propios países en cuanto a viviendas.
(ii) Un ajuste de costos. Nótese en la definición de arbitraje el tercer elemento mencionado: tipos impositivos, es decir, impuestos. Según nuestro ejemplo, se puede decir que la discrepancia de precios entre los mercados norteamericano y ecuatoriano es debida a una insuficiencia de impositivos ecuatorianos. Si un impuesto alto se impusiera a las compras/ventas a corto plazo, la demanda extranjera para bienes inmobiliarios ecuatorianos se reduciría. De esa manera, un alto impuesto al volteo daría el mismo resultado -- el equilibrio entre los mercados norteamericano y ecuatoriano -- que haría un ajuste de precios, pero sin las consecuencias perniciosas para Ecuador.
El término arbitraje se reveló útil. Sin embargo, no se expresan varios matices negativos del fenómeno de volteo que nos tocó en Santa Fe, Nuevo México y que ahora están manifestándose en América Latina, notablemente una inflación económica. Arbitraje es un fenómeno neutral, técnico, y completamente legal; no es socialmente dañino.
(2) Se puede considerar el volteo de bienes inmobiliarios como especulación(7):
“El término especular se suele utilizar modernamente en sentido peyorativo para referirse al empresario o inversor que sólo busca la ganancia o provecho inmediato, al margen de toda ética y saltándose las leyes que pueda. Para J. M. Keynes, especular es prever la psicología del mercado. Especular es tratar de aprovecharse de las variaciones en los precios para obtener lucro.
El especulador que se aprovecha de las pequeñas variaciones en los precios, pero que no tiene poder suficiente para modificarlos, realiza una función socialmente útil porque mantiene vivas la oferta y la demanda, y hace mercado. En cambio, el especulador que vulnera las leyes y es capaz de alterar artificialmente los precios para su propio beneficio desbarata el mercado y es socialmente pernicioso, debiendo ser perseguido.
Operación comercial consistente en comprar mercaderías, inmuebles, valores o efectos públicos, con ánimo de obtener lucro mediante su posterior venta a precios más altos. En su vertiente peyorativa, el término se refiere al afán de lucro inmediato, sin reparar en la búsqueda de efectos socialmente beneficiosos como el fomento de la economía productiva, la inversión en investigación y desarrollo, la creación de puestos de trabajo, etc.”
Fijémonos de nuevo en la definición de arbitraje: “En su forma más pura, el arbitraje carece de riesgo y no requiere inversión de capital por parte del arbitrajista."
Ahora bien: el término especulación es deficiente en cuanto al elemento de riesgo.
Frecuentemente, el volteador norteamericano, cuando compra una casa en América Latina, YA tiene comprador -- o una lista "caliente" de probables compradores estadounidenses. No hay, entonces, riesgo elevado. Además, y como se notó en la definición de arbitraje, a veces el volteador no emplea su propio dinero, emplea el del comprador.
Sin lugar a dudas, arbitraje y especulación son casi sinónimos. Pero yo subrayo (i) el hecho de que especulación normalmente implica alto riesgo, al contrario de arbitraje. Otra definición(8) de especulación enfatiza ese punto: “Política de inversión caracterizada por su altísimo riesgo.” También, (ii) a la diferencia de arbitraje, especulación tiene consecuencias nefastas para la sociedad. No es de sorprender que los especuladores suelan presentarse como arbitrajistas.
Así pues, el fenómeno de “volteo” en pocas palabras: especulación sin alto riesgo. Claro, es un oxímoron.
El volteo de casas y otros bienes inmobiliarios tiene aspectos de arbitraje y también de especulación, pero no es el uno ni el otro. El volteo es ambos y a la vez ninguno.
¿Especultraje?
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1. http://blog.ounodesign.com/2011/05/26/vancouver-real-estate-property-speculation-tax-peter-ladner/
2. Óptimamente, la flexibilidad local se guardaría; cada provincia y ciudad podría formular sus propias ordenanzas. Desgraciadamente, de lo que vi en Santa Fe, los volteadores tienen el “con que” para cambiar facilmente ordenanzas locales. Conclusión: leyes nacionales son indispensables.
3. http://vietmaz.com/2013/03/tax-tools-restrict-real-estate-speculation/#.UUtZLmfnbRQ
4. “… several foreign countries impose taxes on profits from real estate sales following sales frequency in order to prevent real estate speculation and bubbles. For example, Singapore taxes 100 percent of the gap between the buying and selling value in the first year of transaction; 50 percent in the second year and 25 percent in the third year. The Republic of Korea also applies similar tax rates including 50 percent of profits from real estate sales within the first year and 40 percent after the first year to the second year (for registered real estate) or 70 percent (for non-registered real estate). Since 2007 to prevent speculation and bubbles, the Republic of Korea has imposed a tax rate of 50 percent on profits from real estate sales for individuals who have two homes and 60 percent for individuals who own three or more houses or apartments.
Chinese Taipei adopted an excise tax law in April 2011, fixing a 15 percent tax on real estate sales within one year after purchase and 10 percent within two years after purchase in order to prevent speculation and cool down the real estate market.”
5. Un ejemplo: Población es la línea de partida -- no la línea de llegada -- para calcular el verdadero valor de tierra. Tan fundamental es este punto que los volteadores en Santa Fe se enfurecieron cuando yo noté en una entrevista al periódico local que la mayoría de construcciones de nuevas casas pertenecía a personas que ya vivían en Santa Fe. Los volteadores estaban empleando el alto número de nuevas construcciones como un “indicador científico " que “comprobó “que multitudes de foráneos estaban transmudándose a Santa Fe -- por eso, ¡Apresúrese! ¡URGENTE! ¡Compre ahora!
6. http://www.economia48.com/spa/d/arbitraje/arbitraje.htm
7. http://www.economia48.com/spa/d/especulacion/especulacion.htm
8.http://www.consultingcredit.com/glosario/e/