It was the letter nobody wants; everyone fears; too many receive.
Get lost.
Marian and Peter Addyman were informed by their bank NatWest that their £226,000-mortgage ($380,211) had been withdrawn. Adding to the Addyman´s shock: the mortgage had been renegotiated only six months earlier and they had never missed a payment.
NatWest refused to give an explanation. The Addymans had 30 days to find a new deal or...
The young couple played by the rules and lost. Why?
A real estate bubble burst. The Addyman´s house was suddenly "underwater," worth less than their mortgage. That means that if NatWest repossessed the house, NatWest would instantly lose money. Why, then, did NatWest want the house? Doesn´t make sense...
Or does it?
Like a little kid, NatWest is playing with bubbles.
It sells the Addymans of this world their house when the market is high. Most likely, a real estate bubble is in place, swelling. Urgent! Buy NOW!! Sign here...
The bubble then does what all bubbles do: burst.
The bank repossesses -- at gun point and police squad if necessary -- the house at its new, reduced value with the expectation of selling it later to another unsuspecting buyer when the bubble reappears and home values rise. Urgent! Buy NOW!! Sign here...
Get lost comes later, when the boom is busted.
Banks can make money off a rising and falling market because they can afford to wait -- unlike the Addymans who got stuck with a mind-wobbling debt and the specter of bankruptcy. The secret is in the timing: NatWest gets its customers to buy when they should be selling, and vice-versa. Peter and Marian were had coming and going. Clever, no?
Welcome to house flipping, banker-style.
Marian Addyman: "Banks shouldn´t be allowed to treat people like this." We agree 200%.
It´s Reality Therapy Time:
(i) If Ross McEwan, CEO of Royal Bank of Scotland that owns NatWest, ever goes on TV to counter the rising tide of discontent, he will give the following explanation:
Gosh, as everybody knows, we got to make a profit. In order to do that, we have to play by the rules. Well, in our business, those rules are dictated by business cycles. We either go along or go under.
Ross, I have heard your spiel a thousand times. You say you want to start a "cultural revolution" in your organization. How about starting at the top, with you standing tall, telling the truth about and taking responsibility for what you are did to the Addyman family? For the first time in history, a banker would stop behaving like a little kid.
Ross, you shrug and say you have no power over business cycles. I hate to tell you something, but obviously somebody has to: There´s no such thing as an innocent bystander.
(ii) Peter and Marian, you can pass all the anti-banker laws, local ordinances and other "reforms" you like; as long as there are real estate bubbles, the bankers´ game will go on and on. The reason is easy to find. He who controls the rules of the game wins the game -- and the controller isn´t you or me. In this case, controlling the rules means controlling the bubbles, blowing them, popping them. An upcoming post to this blog will use Cuenca, Ecuador as a case study of how megabucks insiders create housing market booms.
(iii) Do you want to know in precise, physical, mathematical terms what the family trauma and financial ruin of hard-working people like you mean to bankers and speculators?
-459.67F. Absolute zero. Maybe even lower. After all, your loss is their gain.
What we can tell you, Peter and Marian, is this: you are not alone. In 2007-2011 in the United States 10 million people were evicted from over four million homes. As you learned the hard way, we are in a new era -- that of legal crimes.
The crisis is not merely one of individual families like the Addyman´s; it is the crisis of the middle class in general. We noted in our post "The Chaos Whisperer. Part 5: The Cure For House Flipping" (November 30, 2012):
"It is not easy to get a handle on the damage which the post-2006 housing crisis inflicted on the middle class as distinguished from the other two classes. However, a highly probative clue is found in net worth (total assets minus deficits). The Pew Research Center concluded in August 2012 in an aptly-titled study, The Lost Decade of The Middle Class: ´Net worth of middle-income families dropped 39% ... [from $129,582 in 2001 to $93,150 in 2010] as the housing market crash and Great Recession wiped out the previous advances. Over the 1983 to 2010 period, only upper-income families registered strong increases in wealth.´"
No, you aren´t seeing things. The American middle class is 39% poorer. Only one thing can cause a financial earthquake of that magnitude: homes and other property were lost, repossessed.
If there were a way to control rampant real estate speculation, there would be fewer and smaller bubbles. That means bankers like Ross McEwan would have fewer and smaller bubble games to play. Fewer families like the Addymans would be cheated out of their homes, end up debt-choked, bankrupted.
And that means fewer lives, particularly those of women and children, would be destroyed.
We are not saying that getting rid of house flipping will stop all bubbles. For that matter, tulip and dotcom booms and busts showed that speculative bubbles are not confined to the housing market. We are saying that real estate bubbles will always be with us until house flipping is a thing of the past.
To sum up: severely curtailing, if not stopping, house flipping is the necessary (but not sufficient) condition to make Marian´s wish come true. Banks shouldn´t be allowed to treat people like this.
Bankers, I must add, aren´t the only speculators who are out of control.
* * *
We are going to present a cure for house flipping. Let´s look first, though, at an alternative that is making the rounds.
It appears that President Rafael Correa of Ecuador is going to present an amendment to his nation´s Constitution. Last month, he floated an idea for controlling land speculation. El Tiempo:
"´I buy a lot for $1,000, then sit back and three years later I sell it for $5,000. Why so much? What value-added has been created? Pure and simple speculation. Why should we not consider a constitutional amendment to abolish capital gains on land?´ President Correa said."*
To my knowledge, no other president past of present ever expressed the concern and solution President Correa voiced. We congratulate him for his awareness and sensitivity to the growing speculation menace to his country and Latin America; we will address it in our forthcoming post. We also salute him for his courage to break taboos -- he mentioned the unmentionable -- and for his willingness to try something new. (For a contrast, look no further than Barack Obama. One of his golfing buddies -- as our upcoming post will show -- is a prime suspect in real estate speculation on a colossal international scale.)
If -- and it is a big "if" -- President Correa´s constitutional amendment takes the form noted above, I fear it will not work. Here´s why.
Let´s say I bought a vacant lot for $100,000 in 1995. The amendment banning capital gains on land becomes the law of the land, and I want to sell the lot. Question: what will be my asking price?
Answer: probably $100,000 adjusted for inflation. Legally, I cannot ask for more. No capital gains means...no capital gains.
Well, not really. Here´s what will I suspect will happen in practice under a zero capital gains system:
I offer to sell my vacant lot for $100,000. 10 people want to buy it. Question: How will I decide who will be the eventual buyer?
That is what´s called a dilemma.
One of the prospective buyers sees a way out: he offers me $10,000 on the side. There is no law I can find anywhere that prevents somebody from giving money as a gift. (If you don´t believe it, offer your neighbor $10. Go ahead -- see if he takes it.) If asked, the buyer can say the $10,000 had nothing to do with the vacant lot, oh no -- perish the thought. He gave me the $10,000 because he likes me. Case closed; over and out; have a good day. No law has been broken by either of us.
Of course, what I might do is talk to the other nine wannabe buyers. "One of your rivals just offered me $10,000 as a Christmas gift," I jokingly tell each one separately: "Hear any jingle bells?" After the requisite nodding and winking, a bidding war takes place. And so, the same old evil market is re-established in the back alley, off the books.
Let it not be said, however, that the abolition of capital gains on land would do nothing new. Municipalities and other public bodies would be deprived of revenues from taxes on those gains. After all, you cannot tax something that does not exist. No capital gains = no taxes on capital gains. And we know there are no capital gains because...the Constitution tells us so.
If land is the sole target of zero capital gains, the seller of a house will simply factor into the price of his house the lack of capital gains on the land on which the house sits. What is subtracted with one hand is added with the other. Net effect of the Constitutional amendment on the house price: 0.
Again, I empathize completely with President Correa´s concern. However, legally abolishing capital gains on land will not suppress real estate speculation. House flippers and other speculators in and around Ecuador are perfectly aware of that fact, which is why for the moment they are staying moon rock-silent. Same old ga-game without the taxes...perrrrfect! Because the amendment´s appearance and reality are in contradiction, the speculators believe it was made to order for them.
Was it? Correa´s enemies are primed and ready to pounce.
Call it what you will, it still remains the same. Oligarchs, bankers, house flippers and other speculators throughout the Western Hemisphere can sleep peacefully in their palaces.
* * *
If legally abolishing capital gains on land won´t stop speculation and its consequences -- notably ruinous housing market bubbles and generalized megainflation -- what will?
Regular readers of this blog know that house flipping -- arguably the most destructive form of real estate speculation ever invented -- is a long-standing concern. See our five-part series "The Chaos Whisperer" of October-November 2012, and "Carta Abierta a América Latina. La Solución de los Tigres al Caos Emergente" of May 30, 2013.
Below is an updated version of our solution. It is in Spanish for reasons to be explained shortly. Its basic principles and practices are available in English in our "Chaos Whisperer" series just mentioned. Two important additions:
(i) We propose a specific tax schedule on house flipping.
1. One year or less separating purchase and sale of a property: 90% of capital gains.
2. Between 1 year and 2 years: 75%.
3. Between 2 and 3 years: 50%.
4. Between 3 and 4 years: 25%.
5. 4 years or more: 0%.
(ii) After completing the Chaos Whisperer series I discovered that Taipei (the capital of Taiwan), Singapore and South Korea have a tax on house flipping. They are three of the four "Asian Tigers" renowned for their rapid economic development.
At bottom, the Asians are discouraging at home what they practice abroad. They learned something.
Tragically, the same cannot be said for Americans. For them, house flipping has become a national pastime. There is a myriad of how-to books, videos, articles, seminars, conferences and workshops on the subject. To my knowledge, not a single city, county or state has a specific tax on house flipping; not a single public official has dared stand up to the latest craze and to mention the connection between house flipping and the fall of the middle class.
Those facts of life are to be expected. The appalling lack of knowledge characterizing government and public office holders from city to federal levels also characterizes the American public. It can truthfully be said, then, that the former are simply doing what they are supposed to do: represent the views of the latter. In practical terms, there is something else: to swim against the house-flipping tsunami would be political suicide.
The upshot: any genuine effort to control house flipping must take place outside the United States. Asia, as noted, is already doing it. I have chosen to focus on Latin America where flipping is less entrenched (note: that situation is rapidly changing.)
Back to the United States:
Today, house flipping is a sport practiced with a passion far greater than any football game can muster:
Tell your neighbors you know a widow who has to sell her house fast to put hamburgers on the table, then step back. Hot damn! Gimme her phone number! Sweet Jesus! NOW!! It´s not so much what they say, but the way they say it. The tightened jaw, the fast and furious blinking, the glazed eyes, the kindly Santa Claus smile: all have been seen before, thousands of times, in the faces of Spanish conquistadores who swarmed over Latin America searching for El Dorado, the legendary city of gold.
From Mexico and Guatemala to Chile and Argentina, the Old World freebooters and buccaneers were into gold as hard metal, not house flipping. The latter phenomenon had to wait more than four hundred years and the invasion of new conquistadores armed not with swords and horses but lawyers and accountants. The ancient legend took on a new language, and literally got a new lease on life: El Dorado Gringo.
Cómo Contrarrestar La Especulación en Bienes Inmobiliarios
Introducción
Creo que América Latina ha padecido suficientemente en carne propia las consecuencias nefastas del “volteo” de casas (house flipping en inglés) y de otros bienes inmobiliarios como para que no sea necesario elucidarlas aquí. Estas mismas consecuencias formaron parte de mi vivencia en EE.UU. en los años 1970-90.
A los lectores con dudas o quienes quieren un resumen “objetivo”, les sugiero que busquen mediante Google en el Internet “Vancouver, speculation” y “Vancouver, house flipping”. (Un artículo representativo se halla aquí(1). En varios aspectos, puede que sea esa ciudad canadiense el futuro de muchas ciudades y otras zonas urbanas latinoamericanas.
Finalmente, lectores incrédulos o escépticos pueden entrevistarse con unos de los miles de ecuatorianos que recientemente volvieron a su país, económicamente destruidos por burbujas inmobiliarias en EE.UU. y España. Muchos ya habían sido arruinados por la crisis bancaria ecuatoriana de 1999-2000. Qué este grupo – refugiado dos veces – pueda volverse víctima una vez más cabe en lo posible si no se toman medidas preventivas a tiempo.
Debo señalar una contradicción fuertísima:
Con la caída de la calidad de vida en EE.UU. y Europa Occidental, más extranjeros estarán atraídos por América Latina, que tendrá como efecto el volteo de casas y otros bienes inmobiliarios, con sus secuelas altamente perniciosas, que aumentará. Esta paradoja, yo la sufrí durante 20 años, sin saber cómo resolverla; la cura que se presentaba en aquel entonces era peor que la enfermedad.
Ahora sí hay una solución eficaz, justa, saludable.
Como no sé quiénes serán sus lectores, la propuesta siguiente se escribió para todo público.
Propuesta para Un Impuesto Especial a la Plusvalía del “Volteo” –
Compra/Venta a Corto Plazo – de Casas y Otros Bienes Inmobiliarios
Para comenzar, un postulado político-filosófico subyacente a nuestra propuesta debe hacerse patente.
Aparte remodelaciones y reparaciones (que el volteador de bienes inmobiliarios en el sentido puro no realiza), últimamente el crecimiento de la población es la causa del incremento de valores inmobiliarios.
Población = sociedad. De esa suerte surge nuestro postulado: la sociedad merece la mayor parte del incremento de valores inmobiliarios que resulta del volteo.
No he empleado la palabra especulación. A mi juicio, una característica primordial de la especulación es el riesgo significativo (vea Apéndice). El alto riesgo motiva al especulador y aterroriza al volteador. Ese terror explica porque él voltea -- compra y vende tan rápido como sea posible.
Acabamos de ver el talón de Aquiles del volteador.
* * *
El volteo de bienes inmobiliarios consiste en dos frentes:
(1) El plazo de tiempo. El volteador busca el más corto plazo posible entre compra y venta.
(2) La cantidad de dinero tiene que ser importante. El volteador no se involucrará en un asunto con plusvalía de 100 dólares.
La solución es un impuesto especial, por encima de los impuestos vigentes sobre la plusvalía.
El impuesto especial atacaría el volteo sobre ambos frentes.
(1) El corto plazo de tiempo. Si una casa ha pertenecido a mi familia por 30 años -- un largo plazo -- y nosotros la vendemos, ningún volteo tuvo lugar, por consiguiente, no se aplicaría el impuesto especial sobre el volteo. Por el contrario, si yo compro una casa y la vendo al día siguiente por una plusvalía de $100,000, un volteo ocurrió. Yo debería pagar un impuesto especial y alto, p.ej., el 90% sobre la plusvalía realizada en menos de un año separando compra y venta. En este caso, $90,000 irían al estado, ciudad y/o provincia, es decir, a la sociedad. Yo guardaría $10,000 -- una suma importante por un día de trabajo.
Un principio básico: a más largo el plazo de tiempo entre compra y venta, menos impuesto especial se impondría. Después de un período especificado, el impuesto al volteo desaparecería por completo.
Un ejemplo ilustrativo – que también es mi propuesta inicial -- del plazo de tiempo y su porcentaje de impuesto correspondiente:
1. Un año o menos entre compra y venta: 90% sobre la plusvalía.
2. 1 año y 2 años “ “ “ “ : 75% “ “ “ .
3. 2 años y 3 años “ “ “ “ : 50% “ “ “ .
4. 3 años y 4 años “ “ “ “ : 25% “ “ “ .
5. Más de 4 años “ “ “ “ : 0% “ “ “ .
Investigaciones de datos estadísticos de compra/venta actual y otras experiencias concretas se requerirán para fijar razonablemente las cifras finales(2).
2. La cantidad de dinero. Comencemos por mencionar una injusticia que el mejor intencionado impuesto al volteo podría causar.
Supongamos que un agricultor pobre compra un terreno y muere una semana después. Su familia vende inmediatamente la propiedad para una plusvalía minúscula para pagar sus deudas. Esa familia no debe ser castigada económicamente por los abusos de volteadores.
Así es que propiedades compradas y vendidas a corto plazo por poca plusvalía serían exentas del impuesto al volteo.
¿Cuál debe ser el umbral de plusvalía mínima para que el impuesto al volteo se imponga? Una vez más, la cifra final debe ser determinada en base de investigaciones de experiencias concretas y datos estadísticos.
Otra consideración clave acerca de la cantidad de dinero: remodelaciones y reparaciones. Como se mencionó, el volteador en el sentido puro no hace ninguna.
Por ejemplo: Supongamos que dos personas, A y B, independientemente compran casas por $200,000. Cuatro meses más tarde, cada una vende su casa y realiza una plusvalía de $100,000. Si A hizo $40,000 de mejoras de vivienda, y B no hizo ninguna, A debería pagar menos impuesto al volteo.
¿Por qué preocuparse de remodelaciones y reparaciones? ¿Por qué no simplemente dejarlas al comprador?
El aprieto es que el comprador podría ser otro volteador. En ese caso, mejoras de vivienda se postergan una y otra vez, y la propiedad se deteriora.
Segundo postulado: la política pública debe fomentar -- no desalentar -- remodelaciones/reparaciones de bienes inmobiliarios. A ese respecto, un impuesto bien elaborado al volteo conllevaría un incentivo poderoso para emprenderlas.
Un impuesto buen elaborado lograría algo más. En la medida en que el volteador hace remodelaciones/reparaciones, el volteador en sí deja de existir. Él se convierte en inversionista.
Una ley para contrarrestar el volteo tendría que tapar los agujeros que inevitablemente aparecen en las leyes afectando enormes sumas de dinero. Un fraude con las fechas legales de venta y/o compra es un ejemplo. Los repartos de lado -- según los documentos jurídicos, alguien vendió una casa sin plusvalía pero el comprador le entregó dinero en efectivo -- es otro.
Para que un impuesto al volteo sea eficaz, severas puniciones tienen que ser aplicadas. Las posibilidades cubren la gama de multas y encarcelamiento, hasta la confiscación de la propiedad.
Conclusión
Las leyes y experiencias de otros países deben ser estudiadas a fondo antes de imponer un impuesto al volteo.
Impuestos semejantes al de nuestra propuesta ya se practican en tres países orientales. Un recorrido(3):
“Para prevenir la especulación inmobiliaria y burbujas, varios países imponen impuestos sobre ganancias de ventas inmobiliarias según el plazo de tiempo separando compra y venta. Por ejemplo, el impuesto de Singapur cobra 100% de la diferencia en valores existentes en las fechas de compra y venta en el primer año de transacción; el 50% en el segundo año y el 25% en el tercer año. La República de Corea también aplica tasas impositivas incluyendo el 50% del beneficio de ventas inmobiliarias en el primer año y el 40% entre el primer y el segundo año (para bienes inmobiliarios certificados) o el 70% (para bienes inmobiliarios no certificados)...
Taipéi adoptó una ley fijando un impuesto al consumo [excise tax] del 15% de ventas inmobiliarias dentro de un año después de la compra y el 10% dentro de dos años para prevenir la especulación y enfriarse el mercado inmobiliario.”(4) [Mi traducción]
Nuestra propuesta, pues, no es original. No obstante, parece que (i) su identificación de la cantidad de dinero como cualidad intrínseca a la definición de volteo, tanto como (ii) su consideración de remodelaciones y reparaciones, no se encuentren en los impuestos de Singapur, Corea y Taipéi. (Puede que sea que en países tan “desarrollados”, el volteo siempre implica una cantidad importante de dinero, por eso una distinción cuantitativa tendría menos significación).
Hasta ahora, no he encontrado en América Latina un impuesto semejante al de esta propuesta.
Para concluir:
Me molesta enormemente la falta de datos estadísticos y otras informaciones confiables. Es posible que esta carencia sea innata al volteo; dondequiera que haya fortunas fáciles – El Dorado -- hay mentiras(5).
Potencialmente, un impuesto especial sobre el volteo tendría tres ramificaciones políticas sumamente favorables:
(1) Beneficiaría a la clase media, que donde se practica el volteo se encuentra cada día menos capaz de comprar una vivienda.
(2) Beneficiaría las finanzas públicas.
(3) Impediría la inflación generalizada que se forma como secuela del volteo desenfrenado.
En los tres casos, es imprescindible señalar que hasta ahora faltan datos concretos.
Apéndice: El "Volteo" en El Marco Económico-Jurídico.
Para nuestra propuesta, que es un proyecto de ley, el término volteo a la postre es inaceptable. No tiene ningún valor jurídico; es argot.
¿En qué consiste nuestra propuesta en términos más formales?
(1) Se puede considerar el volteo de bienes inmobiliarios como arbitraje(6):
“ARBITRAJE: Transacciones simultáneas en dos o más mercados a fin de obtener un beneficio de una discrepancia de precios entre los dos mercados. El arbitraje puede ser entre mercados separados por la distancia (arbitraje geográfico o espacial), en el tiempo (arbitraje temporal), entre tipos impositivos (arbitraje de impuestos) o entre los componentes estructurales de los activos que se negocian. En su forma más pura, el arbitraje carece de riesgo y no requiere inversión de capital por parte del arbitrajista. Sin embargo, el arbitraje en el mundo real rara vez está exento de riesgo y frecuentemente requiere un capital considerable para infraestructura.”
Parece que el volteo de bienes inmobiliarios latinoamericanos exhibe los cuatro elementos: geografía, tiempo, tipos impositivos, y componentes estructurales.
El último es particularmente preocupante…
Presuntamente, los latinoamericanos y norteamericanos pueden aprovecharse igualmente de las discrepancias de precios entre los mercados latinoamericano y estadounidense; la realidad es otra. Debido a barreras lingüísticas y culturales, los latinoamericanos tienen menos contactos e informaciones – menos acceso -- que los norteamericanos en cuanto a la demanda estadounidense.
Imaginémonos, por ejemplo, que una casa en Cuenca vale $50,000 en el mercado local. Pero en el mercado estadounidense la misma casa vale $150,000. Esta discrepancia no puede durar en el mundo contemporáneo globalizado. El Internet ha creado una revolución en la distribución de información y la circulación de dinero entre países.
Hay dos maneras en que la discrepancia en precios puede desaparecer:
(i) Un ajuste de precios. Se permite que suban los precios de bienes inmobiliarios en sus mercados locales. En nuestro ejemplo, la casa Cuencana ahora valdría $150,000 en Ecuador. Esta "solución" es aceptable para los norteamericanos, pero no lo es para los ecuatorianos, quienes tienen menos recursos económicos. Probablemente, dado su nuevo precio, la casa quedaría fuera del alcance del comprador ecuatoriano de la clase media.
Si esta “solución” prevalece -- y tengo la impresión que es lo que está sucediendo actualmente -- los ecuatorianos corren el riesgo de encontrarse marginalizados en su propio país en cuanto a viviendas.
(ii) Un ajuste de costos. Nótese en la definición de arbitraje el tercer elemento mencionado: tipos impositivos, es decir, impuestos. En nuestro ejemplo, se puede decir que la discrepancia en precios entre los mercados norteamericano y ecuatoriano es debida a una insuficiencia de impositivos ecuatorianos. Si un impuesto alto se impusiera a las compras/ventas a corto plazo, la demanda extranjera para bienes inmobiliarios ecuatorianos se reduciría. De esa manera, un alto impuesto al volteo daría el mismo resultado -- el equilibrio entre los mercados norteamericano y ecuatoriano -- que haría un ajuste de precios, pero sin las consecuencias perniciosas para Ecuador.
El término arbitraje se reveló útil. Sin embargo, no se expresan varios matices negativos del fenómeno de volteo que nos tocó en Santa Fe, Nuevo México y que ahora están manifestándose en Cuenca, notablemente una inflación económica. El arbitraje es un fenómeno neutral, técnico, y completamente legal; no es socialmente dañino.
(2) Se puede considerar el volteo de bienes inmobiliarios como especulación(7):
“El término especular se suele utilizar modernamente en sentido peyorativo para referirse al empresario o inversor que sólo busca la ganancia o provecho inmediato, al margen de toda ética y saltándose las leyes que pueda. Para J. M. Keynes, especular es prever la psicología del mercado. Especular es tratar de aprovecharse de las variaciones en los precios para obtener lucro.
El especulador que se aprovecha de las pequeñas variaciones en los precios, pero que no tiene poder suficiente para modificarlos, realiza una función socialmente útil porque mantiene vivas la oferta y la demanda, y hace mercado. En cambio, el especulador que vulnera las leyes y es capaz de alterar artificialmente los precios para su propio beneficio desbarata el mercado y es socialmente pernicioso, debiendo ser perseguido.
Operación comercial consistente en comprar mercaderías, inmuebles, valores o efectos públicos, con ánimo de obtener lucro mediante su posterior venta a precios más altos. En su vertiente peyorativa, el término se refiere al afán de lucro inmediato, sin reparar en la búsqueda de efectos socialmente beneficiosos como el fomento de la economía productiva, la inversión en investigación y desarrollo, la creación de puestos de trabajo, etc.”
Fijémonos de nuevo en la definición de arbitraje: “En su forma más pura, el arbitraje carece de riesgo [sic] y no requiere inversión de capital por parte del arbitrajista."
Ahora bien: el término especulación es deficiente en cuanto al elemento de riesgo.
Frecuentemente, el volteador norteamericano, cuando compra una casa en América Latina, YA tiene comprador -- o una lista "caliente" de probables compradores estadounidenses. No hay, entonces, riesgo elevado. Además, y como se notó en la definición de arbitraje, a veces el volteador no emplea su propio dinero, emplea el del comprador.
Sin lugar a dudas, arbitraje y especulación son casi sinónimos. Pero yo subrayo (i) el hecho de que la especulación normalmente implica alto riesgo, al contrario del arbitraje. (Otra definición(8) de especulación enfatiza ese punto: “Política de inversión caracterizada por su altísimo riesgo.”) También, (ii) a diferencia del arbitraje, la especulación tiene consecuencias nefastas para la sociedad. No hay que sorprenderse de que los especuladores suelan presentarse como arbitrajistas.
Así pues, el fenómeno de “volteo” en pocas palabras: especulación sin alto riesgo. Claro, es un oxímoron.
El volteo de casas y otros bienes inmobiliarios tiene aspectos de arbitraje y también de especulación, pero no es ni lo uno ni lo otro. El volteo es ambos -- y a la vez ninguno.
¿Especultraje?
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1. http://blog.ounodesign.com/2011/05/26/vancouver-real-estate-property-speculation-tax-peter-ladner/
2. Óptimamente, la flexibilidad local se guardaría; cada provincia y ciudad podría formular sus propias ordenanzas e impuestos. Desgraciadamente, de lo que vi en Santa Fe, los volteadores tienen “con que” cambiar fácilmente ordenanzas locales. Conclusión: eventualmente, una ley nacional sería indispensable.
3. http://vietmaz.com/2013/03/tax-tools-restrict-real-estate-speculation/#.UUtZLmfnbRQ
4. “… several foreign countries impose taxes on profits from real estate sales following sales frequency in order to prevent real estate speculation and bubbles. For example, Singapore taxes 100 percent of the gap between the buying and selling value in the first year of transaction; 50 percent in the second year and 25 percent in the third year. The Republic of Korea also applies similar tax rates including 50 percent of profits from real estate sales within the first year and 40 percent after the first year to the second year (for registered real estate) or 70 percent (for non-registered real estate). ..
Chinese Taipei adopted an excise tax law in April 2011, fixing a 15 percent tax on real estate sales within one year after purchase and 10 percent within two years after purchase in order to prevent speculation and cool down the real estate market.”
5. Un ejemplo: La población es la línea de partida -- no la línea de llegada -- para calcular el verdadero valor de tierra. Tan fundamental es este punto que los volteadores en Santa Fe se enfurecieron cuando yo dije en una entrevista al periódico local que la mayoría de construcciones de nuevas casas pertenecía a personas que ya vivían en Santa Fe. Los volteadores estaban empleando el alto número de nuevas construcciones como un “indicador científico" que “comprobó” que catervas de foráneos estaban transmudándose a Santa Fe -- por eso… ¡Apresúrese! ¡Compre ahorita!
6. http://www.economia48.com/spa/d/arbitraje/arbitraje.htm
7. http://www.economia48.com/spa/d/especulacion/especulacion.htm
8.http://www.consultingcredit.com/glosario/e/
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“´Yo compro un terreno a 1.000 dólares me siento cruzado de brazos y después de tres años lo vendo en 5.000, ¿por qué?, ¿qué valor agregado ha generado?. Pura y simple especulación. ¿Por qué no pensar una enmienda constitucional para quitarle la plusvalía a la tierra?´, dijo el Mandatario."